Faturar 30.000€ por ano não significa receber 30.000€.

É uma das maiores diferenças entre olhar para o Alojamento Local como proprietário e olhar para ele como negócio.

Quando alguém pergunta:

“Quanto pode faturar o meu apartamento?”

essa é apenas a primeira pergunta.

A segunda — e talvez mais importante — é:

“Quanto fica realmente para mim?”

Comecemos pela receita

Imagine que um apartamento gera:

30.000€ de facturação anual

Parece um excelente resultado.

Mas este valor representa a facturação, não necessariamente o rendimento do proprietário.

Antes de chegar ao valor final, existem vários custos associados à exploração.

1. Comissões das plataformas

Airbnb, Booking e outras plataformas cobram taxas ou comissões associadas às reservas.

A estrutura varia consoante a plataforma e o modelo utilizado.

No Airbnb, por exemplo, existem atualmente diferentes estruturas de serviço, sendo que determinados anfitriões que utilizam software de gestão estão a transitar para uma estrutura de taxa única.

Na Booking.com, a comissão aplicável é definida no acordo da propriedade e é faturada mensalmente pela plataforma.

Por isso, quando analisamos a rentabilidade de um imóvel, não devemos confundir o preço pago pelo hóspede com o valor que chega efetivamente ao proprietário.

2. Limpeza e lavandaria

Cada reserva implica normalmente uma operação de preparação do imóvel.

Dependendo da propriedade, pode envolver:

• limpeza;

• roupa de cama;

• toalhas;

• lavandaria;

• reposição de consumíveis;

• preparação para o próximo hóspede.

Quanto maior for a rotação do apartamento, maior tende a ser a importância destes custos.

Por isso, mais reservas nem sempre significam automaticamente mais rentabilidade.

3. Consumíveis

São pequenos custos que muitas vezes passam despercebidos.

Papel higiénico.

Produtos de higiene.

Produtos de limpeza.

Cápsulas de café.

Água.

Pequenos amenities.

Materiais utilizados na preparação do apartamento.

Individualmente representam pouco.

Ao longo de dezenas ou centenas de reservas, já representam um valor relevante.

4. Manutenção

Um Alojamento Local é utilizado com muito maior frequência do que um imóvel arrendado tradicionalmente.

Torneiras.

Eletrodomésticos.

Fechaduras.

Ar condicionado.

Canalização.

Pequenas reparações.

Mobiliário.

São custos que podem surgir ao longo do ano.

Por isso, uma análise realista deve reservar espaço para manutenção e imprevistos.

5. Impostos e obrigações

A fiscalidade do Alojamento Local depende da situação concreta do proprietário, do regime fiscal aplicável e da forma como a atividade está estruturada.

É precisamente por isso que não recomendamos calcular a rentabilidade simplesmente através de:

Receita anual − comissão da empresa

Existem outras variáveis que devem ser analisadas.

A própria Autoridade Tributária enquadra os rendimentos provenientes da exploração de AL nas regras aplicáveis à atividade empresarial/profissional, com especificidades que dependem da situação do titular.

6. Gestão

E existe ainda o custo — ou investimento — associado à gestão profissional.

Gerir um Alojamento Local significa muito mais do que responder a mensagens.

É necessário acompanhar:

Reservas

Preços

Plataformas

Check-ins

Check-outs

Limpezas

Manutenção

Hóspedes

Avaliações

Calendário

Relatórios

Problemas

É precisamente para retirar esta complexidade ao proprietário que existe a gestão profissional.

Então quanto sobra?

Vamos simplificar.

Imagine:

Receita do imóvel

30.000€

Depois são considerados:

− taxas das plataformas

− limpeza/lavandaria

− custos operacionais

− manutenção

− gestão

− impostos aplicáveis

↓

Rendimento efetivo do proprietário

Este é o número que realmente interessa.

E é precisamente por isso que uma previsão de faturação isolada pode ser enganadora.

Faturação ≠ rentabilidade

Este é talvez o conceito mais importante deste artigo.

Um apartamento pode faturar:

€35.000

e outro:

€30.000

Mas isso não significa necessariamente que o primeiro seja melhor investimento.

Se para gerar os €35.000 tiver:

• muito mais custos;

• demasiada rotação;

• preços demasiado baixos;

• mais manutenção;

• ou uma operação pouco eficiente,

o resultado final pode ser semelhante — ou até inferior.

O objetivo não deve ser simplesmente faturar mais.

Deve ser maximizar o valor que fica para o proprietário.

E é aqui que a transparência faz diferença

Quando entrega um imóvel a uma empresa de gestão, deve conseguir perceber:

Quanto entrou?

Quanto foi pago às plataformas?

Quanto foi gasto em limpeza?

Que outros custos existiram?

Quanto foi cobrado pela gestão?

Quanto ficou para mim?

Na StayByMe acreditamos que estas respostas devem ser claras.

O proprietário não deve precisar de fazer contas complicadas para perceber o resultado do seu imóvel.

Na StayByMe, queremos que veja o caminho completo.

Receita das reservas

↓

Taxas das plataformas

↓

Limpeza e restantes custos aplicáveis

↓

Gestão StayByMe

↓

Valor líquido do proprietário

E, mensalmente, o objetivo é que o proprietário tenha uma visão clara do desempenho do imóvel.

Sem números escondidos.

Sem complicações desnecessárias.

Afinal, quanto custa explorar um AL?

A resposta depende do imóvel.

Não existe uma percentagem universal de custos que possa ser aplicada a todos os apartamentos.

Um T1 com poucas reservas e estadias longas terá uma estrutura de custos diferente de um T1 com elevada rotação.

Um imóvel com piscina terá custos diferentes de outro sem piscina.

Um apartamento novo terá necessidades de manutenção diferentes de um imóvel mais antigo.

É por isso que fazemos contas ao imóvel — não a uma média.

Tem um imóvel no Porto?

A StayByMe analisa o potencial do imóvel, a operação e os custos para construir uma estratégia transparente e orientada para o resultado.