Quanto factura um imóvel no Porto? (2026)

Quanto fatura um imóvel no Porto? (2026)

A resposta curta: depende... E, no Alojamento Local, a diferença entre um imóvel bem gerido e um imóvel simplesmente colocado numa plataforma pode representar milhares de euros por ano.

O Porto continua a ser um dos mercados turísticos mais relevantes de Portugal. Mas não existe uma “faturação média” que possa ser aplicada a todos os apartamentos.

Um T0 no centro histórico, um T1 junto à Boavista e um T3 em Gaia podem ter desempenhos completamente diferentes.

Por isso, mais importante do que perguntar “quanto fatura um AL no Porto?”, é perceber quanto pode faturar um determinado imóvel, naquela localização, com aquela tipologia e com aquele nível de gestão.

Quanto está a faturar o mercado do Porto?

Os dados mais recentes disponíveis para o mercado de curta duração do Porto mostram um mercado bastante ativo.

Segundo dados atualizados pela AirDNA em setembro de 2026, os alojamentos de curta duração no Porto apresentam, em média, cerca de:

• 69% de ocupação

• $121 de ADR — preço médio por noite ocupada

• $28.000 de receita anual média por anúncio ativo

• $83 de RevPAR

Estes valores são médias de mercado e devem ser interpretados com cuidado. A própria metodologia da AirDNA considera a receita antes das despesas do proprietário e inclui determinadas receitas cobradas ao hóspede, como taxas de limpeza.

Outra fonte de dados de mercado, a Airbtics, apresenta para o período mais recente disponível valores diferentes, nomeadamente cerca de €25.000 de receita anual, 79% de ocupação e €91 de ADR. A diferença entre plataformas demonstra precisamente porque não é aconselhável usar uma única média como previsão para um imóvel específico.

Então, afinal, quanto pode faturar o seu apartamento?

A resposta depende principalmente de cinco fatores:

1. Localização

Não basta dizer que o imóvel fica “no Porto”.

A diferença entre estar no centro histórico, junto à Baixa, Boavista, Bonfim, Campanhã ou numa zona periférica pode ser significativa.

A proximidade dos principais pontos turísticos, restaurantes, transportes, comércio e zonas empresariais influencia diretamente a procura.

2. Tipologia e capacidade

Um T0 pode ter uma excelente rentabilidade por metro quadrado, enquanto um T2 ou T3 pode beneficiar de um valor de reserva superior.

Também é importante perceber para quem estamos a vender:

• casais;

• famílias;

• grupos;

• turistas internacionais;

• viagens de trabalho;

• estadias de média duração.

3. Qualidade do imóvel

Dois apartamentos na mesma rua podem ter desempenhos completamente diferentes.

Fotografia profissional, decoração, conforto, climatização, camas, iluminação, cozinha equipada e qualidade geral da experiência têm impacto na capacidade de cobrar mais e obter melhores avaliações.

4. Preço

Um dos erros mais comuns é definir um preço fixo para todo o ano.

O Porto tem sazonalidade. O preço que pode ser adequado numa determinada semana pode ser demasiado baixo ou demasiado elevado noutra.

Uma boa gestão deve adaptar o preço à procura, antecedência da reserva, eventos, época do ano, duração da estadia e comportamento da concorrência.

5. Gestão

É aqui que muitas vezes existe uma diferença significativa.

Não basta colocar o apartamento no Airbnb e esperar reservas.

É necessário gerir:

• preços;

• calendário;

• Airbnb e outras plataformas;

• disponibilidade;

• comunicação com hóspedes;

• avaliações;

• check-in e check-out;

• limpeza;

• manutenção;

• problemas durante a estadia;

• documentação;

• análise dos resultados.

Faturação não é lucro

Este é provavelmente o ponto mais importante para qualquer proprietário.

Imagine, por exemplo, que um imóvel gera 30.000€ de receita anual.

Isso não significa que o proprietário tenha ganho 30.000€.

É necessário considerar os custos associados à operação, como:

• comissões das plataformas;

• limpeza e lavandaria;

• consumíveis;

• manutenção e reparações;

• seguros;

• impostos;

• gestão do imóvel;

• outros custos específicos da propriedade.

Por isso, quando avaliamos um imóvel, não olhamos apenas para a faturação.

O objetivo deve ser perceber quanto dinheiro fica efetivamente para o proprietário depois dos custos relevantes.

E a taxa de ocupação?

A taxa de ocupação é importante, mas não deve ser analisada isoladamente.

Imagine dois apartamentos:

Apartamento A

€80/noite × 85% de ocupação

Apartamento B

€120/noite × 65% de ocupação

O apartamento B pode gerar mais receita apesar de ter uma ocupação inferior.

É por isso que indicadores como o ADR (preço médio por noite ocupada) e o RevPAR são tão importantes.

O RevPAR combina preço e ocupação e permite perceber melhor o rendimento gerado por cada noite disponível.

O que significa isto para um proprietário?

Significa que não devemos responder à pergunta “quanto vale o meu apartamento em AL?” apenas com uma média do Porto.

Na StayByMe, a análise deve começar pelo próprio imóvel.

Analisamos:

Localização → Tipologia → Capacidade → Concorrência → Histórico → Procura → Preços → Potencial de receita

A partir daí, é possível construir uma estimativa muito mais realista.

Um imóvel excelente numa localização forte pode ficar bastante acima da média do mercado.

Um imóvel mal posicionado, com fotografias fracas, preços desadequados ou uma gestão pouco eficiente pode ficar bastante abaixo.

O Porto continua a ter procura?

Os dados mais recentes mostram que o turismo continua forte.

No segundo trimestre de 2026, Portugal registou 9,4 milhões de hóspedes e 23,3 milhões de dormidas nos estabelecimentos de alojamento turístico, com os proveitos totais a crescerem 5,2% face ao período homólogo.

Isto não significa que todos os imóveis tenham automaticamente uma boa rentabilidade.

Significa que existe procura — e que a capacidade de transformar essa procura em receita depende da qualidade do produto e da gestão.

Então, quanto pode faturar o seu imóvel?

A melhor resposta é:

Vamos analisá-lo.

Uma média de mercado pode dar uma primeira referência, mas não substitui uma análise individual.

Na StayByMe, o objetivo não é simplesmente colocar o seu imóvel numa plataforma.

É maximizar a receita potencial do imóvel, controlar os custos e proporcionar ao proprietário uma gestão transparente e sem complicações.

Quer saber quanto o seu imóvel pode faturar?

Fale connosco.

Fazemos uma análise do imóvel, da localização e do mercado envolvente e apresentamos uma estimativa de receita potencial.

StayByMe — Gestão de Alojamento Local no Porto.